引言
现代商业越来越重视文化艺术氛围的营造，同时景观也成为引客法宝。以“高端潮流+夜行消费”为特色的上海环贸IAPM，凭借其时尚现代的设计和充满人性关怀的细节处理，成为淮海路商圈一个新的地标。
上海环贸IAPM为上海首个主打“夜间购物消费”概念的“夜行商场”。营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破一般大型商场晚上10点关门的惯例，弥补了高消费层人士“夜间消费”空白。
“高端潮流+夜行消费”为项目的商业特色，客群定位为追求精致生活的年轻人、时尚精英白领。
二“环贸IAPM”案名由来
APM是源自于香港的商业理念，即把英文“am”（上午）和“pm”（下午）融合起来。
新鸿基在香港九龙有个以APM命名的商场，大部分店铺营业至凌晨甚至通宵。
上海“环贸IAPM”商场名字呈现国际化“International”及日“am”与夜“pm”不受时限的全新购物体验。
项目外形和室内设计均出自英国贝诺之手。商场采用玻璃幕墙设计，引入大量自然光。
一般的购物中心中庭是见天的，环贸IAPM购物中心的上部是写字楼与公寓建筑，无法实现中庭见天。
设计师巧妙的将商场顶部设计成很有艺术感的白色波浪纹，在商场的3层至4层、5层至6层顶部，打造了一个极具层次的动感主题区域，配上错落有致的闪烁萤火灯饰，有效避免了中庭昏暗，在消费者心中留下深刻印象。
另外，处处可见人性化的细节设计：中厅内设置有大型屏幕；楼层连廊间设置顾客休息座椅；精心打造的洗手间内配置有母婴洗手间、儿童专用厕位、方形大沙发座椅、视频展示、大量镜子及鲜花点缀；垂梯间也被精心装饰。
图：中庭屋顶
01 项目外立面
项目建筑外立面充满现代时尚元素：玻璃幕墙设计既时尚又符合环保理念；沿淮海中路一边的国际一线高端品牌旗舰店均以复式商铺设计，匠心独运、彰显艺术气派及时尚魅力。
图：主入口处Prada旗舰店外立面
图：项目GUCCI旗舰店外立面
02 项目中庭设计
项目注重细节，处处可见人性化设计：中庭内设置有大型屏幕；楼层连廊间设置顾客休息座椅。
图：商场内巨幅电子屏
（作为上海首家在商场内设立巨幅电子屏的商业项目）
图：中庭“铁臂阿童木”展示活动
03 项目室内装修
室内装修摒弃常规高端商业的稳重压抑，而是打造比较时尚绚丽的装修风格，如使用点状灯光结合条形灯带的灯光配置方式、以不锈钢金属分隔条结合局部点缀彩色墙面等。
图：中庭旁彩色幕墙
图：内部空间
04 项目人性化设计
图：卫生间走道设置等候休憩座位
图：洗手间品质较高，盥洗台处设置独立的沙发座位
图：儿童专用洗手间设计
图：独立的母婴室设计
四 文化艺术特色项目的文化艺术特色反映在以下4个方面：
1、避免像常规的高端商业采用大量石材打造厚重的外立面效果，而是配合项目的时尚定位，以丰富的体块造型穿插， 外立面动感十足；
2、商场的顶部处理运用双层波浪形天花板的设计，3-4F有个顶部设计，5-6F又是一个波浪形顶部设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰，凸显现代感与时尚感；
3、室内装修使用点状灯光结合条形灯带与不锈钢金属分隔条（这种镶嵌方式，本身就体现是艺术作品）；
4、商场内的彩色墙面给人以艺术享受，它稀释了奢侈品商场带来的“老派”和拘束，让顾客有轻快、放松的感受。
图：双层波浪形天花板设计，凸显顶部层次感
（3-4F顶部与5-6F顶部）
图：顶部错落有致的闪烁萤火灯饰
图：随处可见的条线灯
相比陆家嘴经营顶级国际奢侈品的国金中心，淮海路商圈的上海环茂IAPM虽然经营档次略低，但它的建筑美感比国金更为强烈。现代商业越来越重视商业环境的文化艺术营造，景观也成为引客法宝。
01 丰富的内庭景观
项目内部装饰也进行了丰富的体块造型穿插，结合地铁的出入口形成有层次的内庭景观与富有变化的动感空间。
与一般商场不同，环茂IAPM转向为消费者提供休闲、娱乐的社交场所，建筑的内庭景观空间相比建筑外部的景观空间更适合承载休闲消费的功能。
图：商场5F-6F富有艺术感的观景平台设计
图：墙面的艺术处理
图：地面的艺术处理
图：电梯边的艺术处理
（电梯边处理材质与5F-6F地面、墙面材质相统一）
注：这种不锈钢金属分隔条镶嵌技术，工艺精湛，本身就体现是艺术作品。
图：中庭旁彩色幕墙设计
图：中庭旁彩色幕墙设计
02 时尚立体的墙面绿化
项目景观设计中运用了大量的立体绿化，铺满绿植的墙面出现在周围拥挤的建筑群中，让人仿佛置身花园，顿时远离了都市水泥森林，进入了清新的绿色世界。
天然的立体绿化除了观赏作用外，还可过滤室内废气、调节气温，但它需要配置自动循环浇水系统。
未来，时尚的立体绿化将越来越多地出现在商业地产项目中。
图：墙面立体绿化
图：室外绿化带设计
图：室内绿植
03 简约奢华的外立面和景观空间
项目的外部景观空间尺度较小，景观风格总体比较简洁。但很多细部都是经过精心设计和施工的，显现出一种简约的奢华，与建筑立面的体块变化、材质颜色也有较好的对应协调。
图：商场外部台阶处绿化
（利用高低差进行绿化与台阶的穿插变化）
图：商场外部展示效果
04 充满人性关怀的艺术座椅
图：商场内艺术座椅
图：商场内艺术座椅
图：商场内沙发座椅
05 清晰完善的导视系统
图：楼层指示牌
图：电子导视屏
图：电梯导视
图：顶部导视
图：柱子导视
引言
“繁华南京路，高雅淮海路”——作为上海最早形成的市级商圈，淮海路拥有上百万方的办公楼，聚集了大量的中高端商务客群，开在这里的环贸Iapm，采用与传统商场差异化竞争策略，在保留奢侈品品牌的基础上，注重引入国际小众品牌、特色潮牌等，打造成为辐射淮海路乃至整个上海市的时尚潮流新地标。
一 陈倍麟点评项目：布局与业态规划亮点图：潮牌店
图：潮牌店
1、近百家个性潮牌， 打造品牌的独特性和唯一性。
项目整体品牌采用与传统商业差异化策略，在保留奢侈品品牌的基础上，引入国际小众品牌、特色潮牌、独特生活类品牌，打造成为辐射淮海路商圈乃至整个上海市的时尚潮流新地标。
2、立体化入口、内通式流线，内外部交通动线清晰。
室外立体交通布置，2条外部车流动线，3处客流主要出入口，实现人车分流；
回字型商场、大中庭连小中庭的3中庭设计，内部主动线清晰；
19部垂直电梯、33部自动扶梯、3部跨层电梯，内部垂直动线优势明显。
图：L1层业态布局图
3、整体呈“哑铃状”，布局合理，精品零售占主导。
商场整体排布呈类哑铃状，主力店主要分布于项目东西两侧死角区域，以超市、餐饮、娱乐目的型消费业态为主；沿淮海路沿线商铺厚度较大，以次主力店为主，南侧区域以一般商铺为主。
项目经营总面积约2.7万㎡，其中零售商业面积比例64%（含超市）、非零售商业面积比例36%，精品零售业态占据主导地位。
图：零售专卖店
图：零售专卖店
二环贸IAPM所在商圈特征
图：淮海路商圈
“繁华南京路，高雅淮海路”——淮海中路以吸引本地中高档消费客群为主，商业特色可以用上海本地人认同的“高雅”来形容。
淮海路商圈是上海最早形成的市级商圈，拥有上百万方的办公楼，近端拥有大量中高端商务客群，他们是时尚潮流的引领者与消费主力军。在这里开设24小时消费概念的高端商场，具备市场基础。
三 物业构成图：项目建筑规划图
项目于2011年9月开建，总建面共25.9万㎡，由5A甲级写字楼、购物中心和酒店式公寓三大产品构成。
其中5A甲级写字楼共两栋，体量11.9万㎡（1栋22层，6.2万㎡，1栋26层，5.7万㎡）；
购物中心体量12万㎡（LG2-L6共8层）；
酒店式公寓2.0万㎡（共17层）。
图：商场与办公楼的链接处理亮点
四内外部交通动线
01外部动线项目地处闹市，主广场和带形广场较狭小。商场既有汇聚庞大客流的优势，同时高峰时段也有可能造成拥挤，设计师通过构建合理的外部动线进行分流。
图：车流及车库出入情况示意
外部车流动线共有2条，分别位于两条支马路上。 LG3-LG4层为地下停车位，共700个左右，其中LG4以机械停车位为主。
图：客流主要出入情况示意
外部人流入口动线共有3处，其中以淮海中路东西两侧为人流主入口，实现人车分流，利于消费者导入。
02内部水平动线项目内部主动线清晰，属于“回”字型购物商场，3个建筑中庭设计，中间的大中庭连接两个小中庭。
大中庭面积达387㎡，小中庭面积分别为132㎡、150㎡，L1中庭广场面积达到457㎡。
LG2-L1层要与地铁站连接，故采用的“双回字形”,L2-L6层动线更加清晰，以“单回字形”为主。
图：L1平面布局及动线
图：L2平面布局及动线
03内部垂直动线商场内部垂直动线优异，采用垂直电梯、自动扶梯、飞天梯三位一体设计。
其中垂直电梯共19部，自动扶梯共33部，飞天梯共3部，消费者可便捷轻松到达想到的楼层。
五 项目整体业态布局分析平面功能排布图
01整体布局项目整体排布呈类哑铃状，分为北侧、南侧和两端三大功能区。
平面布局：将超市、餐饮、娱乐等主力店配置在两端，以主力店为主；沿淮海路沿线商铺厚度较大，主要以次主力店为主，南侧区域以一般商铺排布为主。
主力店位置及面积设计：主力店主要分布于项目东西两侧死角区域，有利于去化项目厚度；超市、影院主力店面积在3000㎡左右，餐饮主力店面积在1000㎡-1200㎡左右。
一般商铺面积设计：为沿淮海路沿线，昭示性较好，经营价值较高，多为次主力店，面积分割较大，一般在318㎡-728㎡；商场内部铺面分割较小，一般在77㎡-150㎡。
02经营业态分析项目的招商让很多同行望尘莫及，一线大牌的扎堆入驻提升了销售区域的商业档次。
项目以精品零售和品质餐饮为主，其中精品零售业态占据主导。
项目经营总面积约2.7万㎡、经营总户数约240家，其中零售商业面积比例64%（含超市）、非零售商业面积比例36%。休闲娱乐和服务配套业态较少，休闲娱乐业态占比7%，服务业态仅占比2%。
整体业态布局
各楼层经营内容
LG2
地铁连接，目的性消费为主。以轻餐饮、冰淇淋/水吧、潮流时尚服饰以及快时尚品牌为主，充分凸显“快捷”、“潮流”主题。
LG1
超市主力店吃掉平面结构厚度。北侧设置精品超市主力店，南侧下沉式广场区域设置休闲餐饮，东北角由于存在死角区域，目前暂无业态规划。
L1沿街一拖二奢侈品旗舰店。此层主要以奢侈品零售为主，形成集聚效应，门店均以一拖二商铺为主，凸显商场整体档次和品位。
L2此层与1F一样，主要以形象展示层为主。北侧用国际大牌旗舰店的形式吃掉厚度较大区域面积，南侧主要以精品女装、皮具箱包为主，与奢侈品旗舰店相呼应。
L3快时尚、餐饮吃掉平面结构厚度。北侧主要以快时尚、精品潮流服饰次主力店为主，通过大店消化掉厚度；南侧主要以黄金珠宝、精品女装为主；东北死角区域以目的性消费的餐饮业态为主。
L4精品零售彰显品质，餐饮吃掉平面结构厚度。此层主要以精品零售以及餐饮娱乐为主，配置工艺品、名品茶艺、水晶制品等精品零售业态，餐饮业态放置于平面两侧较厚区域。
L5目的性消费为主，主力店放置于两侧。此层以餐饮业态和休闲娱乐业态为主，电影院吃掉东侧厚度；餐饮岛柜设置形成休闲购物氛围，提升商场整体舒适度。
L6目的性消费业态为主，电影院、正餐吃掉平面结构厚度。此层主要以餐饮、娱乐和服务为主，电影院和正餐位于两侧，消化厚度。
引言
环贸Iapm对现代商业有着重要的启示意义：核心商圈的区位与人气，是现代商业的立项基础；地铁上盖是现代商业项目长远发展的保障；景观与具有体验感环境的打造，是商业项目吸引消费的法宝；品牌的唯一性和独特性是差异化经营的重要手段。
环贸Iapm的不足1、部分楼层“双回字”动线存缺陷。
项目的负二层、负一层、一层这三个楼层的平面动线有“双回字形”，造成消费者在商场里兜逛时受视面有限，从而影响经营效益。此类平面结构不能学习模仿。
2、12万㎡商业体量，部分平面结构厚度难以消化。
由于没有设置百货这类大体量主力店，商场平面结构厚度难以被一般店铺消化，因此部分楼层产生“双回字形”动线。
3、地处市中心，高峰时段地面交通拥堵，私家车进入会有阻碍。
L1“双回字”动线，消费者在商场里兜逛时视线受限
优势1淮海路市级商圈的区位交通优势
环贸Iapm在上海著名的淮海路市级商圈内，地铁上盖项目，3条地铁汇集处，综合交通完善。此外，商场设有两层停车场，提供近700个停车位，为顾客带来交通及停车的便捷。
优势2 建筑景观设计特色
环贸Iapm的景观空间元素、材质和色调等更显年轻时尚，屋顶花园和垂直立体绿化等的应用，增强了空间的动感变化，在大流量、高密度的建筑空间中提供了时尚舒适的消费体验环境。
优势3新鸿基成功开发商业项目的经验优势
新鸿基地产在成功开发香港apm商场的基础上，建造上海首个“夜行购物消费”概念的“夜行商场”——上海环贸Iapm。项目的成功定位依托于香港apm商场营运模式的运用与借鉴。
优势4 经营团队较强的招商营运能力
项目汇聚近百家潮流品牌，其中有一成是首次进驻中国市场，一成半为首度进驻上海商业市场。从招商情况来看，让很多同行望尘莫及，零售购物方面汇聚了Hermès、Prada、MiuMiu、Gucci、Apple store等众多一线品牌；在餐饮方面不仅有利苑、金牌外婆家、超级渔港、老吉士、泰鼎丰等，还重磅引进了内地首家Gucci CAFE咖啡馆。
优势5 崭新的“i时代”经营理念
项目突破传统框架，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演等推广活动，把全球最新最快的潮流信息引进商场，犹如让人翻阅一本国际潮流生活杂志。呈现国际化“International”及日“am”与夜“pm”不受时限的全新购物体验。
启示1：
核心商圈的区位与人气，是现代商业的立项基础
新鸿基开发商业项目很注重选址，明确将内地一线城市、核心商圈作为发展重点。
淮海路作为上海著名的市级商圈，市民的认可度高、人流畅旺。且项目自身拥有近百万㎡的超甲级商务办公楼，这在近点给现代商业项目带来充沛的客群基础。这样的选址标准是值得国内商业地产开发商借鉴。
启示2：
地铁上盖是现代商业项目长远发展的保障
地铁1号线、10号线、12号线在此处汇合，往东连接浦东国际机场、往西连接浦西虹桥机场及虹桥交通枢纽，周边还有20余条城市公交线路车站，保障长期庞大的远端客流。
二、三线城市（未来都有轨道交通发展规划）的开发商应该从中得到启示，研究当地的轨交发展规划，选择交汇线的地铁上盖商业项目进行开发，将带来可期待的开发效益。
启示3：
景观与体验，是项目吸引消费的法宝
独特的立体空间，配上与众不同的灯饰与具动感及层次感的天幕布景等，环贸Iapm的建筑设计给我们的启示是，给消费者什么样的消费环境，已经成为吸引消费者的竞争力内容。本项目开业的成功证明，景观与体验，勿容置疑已成为引客法宝，成为让消费者来你商场的理由。
启示4：
夜行概念与个性潮牌，造就项目差异化经营
上海作为国际化大都市，一直缺少夜间消费的概念，也没有相应的大型夜间购物消费场所。环贸Iapm的入驻抢占了这一市场空白。
项目区别于IFC等顶级奢侈品购物中心，虽定位高端，但更显亲民。特色品质型餐饮、商场一线大牌多，同时注重引入“设计感”品牌潮店，满足年轻消费群体的时尚潮流需求。
文字由陈倍麟商业地产研究室提供
内文数据截止到2015年底
图片部分采自网络
标题为编者改，特此说明
陈倍麟 简介：
克而瑞咨询中心 陈倍麟商业地产研究室 主任
中国房地产商学院联盟“十大名师”
上海市商业地产评委会特聘专家
30年商业项目经营管理经验
16年商业地产咨询策划经历
【大咖课堂】陈倍麟带你看商业
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